Projenizi önce yapıp sonra bozmaya uğraşmayın

Gayrimenkul İş Planı, hastane ve medya kuruluşları gibi kompleks yapılarda, yaptıran tarafın isteklerini yeterince anlamamaktan kaynaklanan hata ve kayıpları en aza indirerek ekonomi sağlıyor. Ve şimdi yerli ortağı Has ile birlikte Türkiye’de...

Has Mimarlık Ltd.’nin Yönetim Kurulu Başkanı olan Ayşe Hasol Erktin, 1988 yılında mezun olduğu Harvard Üniversitesi’nin İstanbul’daki derneğinde başkan yardımcılığı yaparken, yönetim kurulundaki bir arkadaşı aracılığıyla Rees Associates Inc.’nin kurucusu Frank Rees ile tanışır. O sırada Rees de Türkiye’nin sayılı holdinglerinden birinden aldığı çalışma teklifi sebebiyle söz konusu projede birlikte çalışacağı bir Türk mimarlık firması arayışındadır. Has’ın daha önceki yabancı firmalarla olan deneyimlerinin de katkısıyla proje ortaklığı bazında Rees/Has birlikteliği başlar ve bir süre sonra da Rees, kendi adına proje ortaklığını Türkiye’deki bütün çalışmalarını kapsayacak hale dönüştürme kararı alır.

İki firmanın emeğiyle şekillenen proje, 1999 yılında söz konusu holdinge bağlı vakfın onayına sunulur. Diğer projelerin de bulunduğu uzun bir inceleme döneminden sonra vakıf, Rees/Has ortaklığındaki tasarıda karar kıldığını açıklar. “Bu karar 2000’in nisan ayında verilmişti. Hemen ardından mayıs ayı başında holding ve Has’tan bir ekip ABD yollarına koyulduk. Çünkü Rees’in patentli sistemi olan Gayrimenkul İş Planı’na (GİP) başlanacaktı” diyen Erktin, kendisinin de GİP ile tanışmasının bu proje sayesinde gerçekleştiğini ekliyor. Zaten vakfın, diğer projelere kıyasla Rees/Has ortaklığını seçmesinde de GİP ana etken olur. Çünkü adı geçen plan, her şeyden önce ekonomik avantaj sağlıyor. “Örneğin eğer gerekli fonksiyonları iyi çözerseniz, binayı 10 bin metrekare bir alan yerine, 8 bin metrekarelik bir alanda bitirebilirsiniz ki bu bir maliyet düşüşü demek. Ayrıca teknolojiyi de iyi çözmüşseniz, bunun da personel ve işletme maliyetlerine olumlu yansımaları olması kaçınılmaz” değerlendirdiğinizde, ileriye yönelik ciddi bir tasarruftan bahsedildiğini görmek mümkün” değerlendirmesini yapan Erktin, vakfın adını taşıyacak sağlık köyü projesinin, bu esaslar gözetilerek kendilerine verildiği kanısında.

“Peki GİP nasıl uygulanır?” sorumuza Türkiye’deki proje örneğiyle anlatmanın daha anlaşılır olacağı düşüncesini aktararak yanıt veren Erktin, birinci aşamanın Rees ofisinde işveren, Has ve Rees yetkilileriyle bir hafta süren beyin fırtınasından oluştuğunu söylüyor. Bu süreç içinde mal sahibi, ‘Projenin sizce olumlu ya da olumsuz en önemli 5 noktası nedir, içinde bulunduğunuz durumun avantaj ve dezavantajları nelerdir, cevaplarınızın içinden eleme yöntemiyle en önemli 20 tanesini seçer misiniz, seçtikleriniz arasında size para kazandıracak ve kaybettirecek olanlarını işaretler misiniz gibi sorulara muhatap bırakılıyor. “Amaç, tasarlanan yapının kimliği kadar, mal sahibinin isteklerinin de sorgulanmasıydı çünkü” diye yapılanlara açıklık getiren Erktin, böylece gayrimenkulün amaçları ve rakiplerine göre avantajları/dezavantajları gibi konuların netlik kazanmasıyla tasarımcı açısından işlerin kolaylaştırıldığını vurguluyor. Bu arada, mal sahibi firma açısından da farklı konumdaki yetkililerin, konuya yaklaşımları, isteklerinin gerçekleşebilirliği ve mimar ile işbirliği konuları belirginlik kazanıyor. Eldeki verilere göre projenin temelini oluşturduktan sonra ikinci aşamaya geçtiklerini belirten Erktin, bu sefer benzer şekildeki bir haftalık beyin fırtınasının, binada çalışacak olan teknik ekip ile gerçekleştirildiğini kaydediyor. “Bir de konuyu onların gözüyle görmemiz gerekiyordu” diyerek bu çalışmanın da sebebini anlatan Erktin, yaptıkları çalışma sonucunda projenin neredeyse yarıya yakınını değiştirme gereği hissedebildiklerinin altını çiziyor. Bu arada aynı süreç içinde ilgili sosyal gruplarla da biraraya geliniyor; ilçe temsilcileri, belediye yetkilileri, şehir planlamacıları ve üniversite profesörleri gibi. Bu toplantıların ağırlıklı olarak departmanların düzenlenmesine ilişkin fikir verdiğini söyleyen Erktin, bu görüşmelerin ardından nihayet projenin hazırlanma aşamasına gelindiğini kaydediyor. “Görev yapacak ekiple birlikte daha sonra bir de kontrol aşaması tamamlanıyor ve kabul görmesi halinde, projenin mal sahibinin onayına sunulması safhasına geliniyor ki bu sürece gelinceye dek her aşamada mal sahibi işin içinde olduğundan, projenin kabul edilmemesi zaten söz konusu değil. Fakat yine de son imza yetkisi olan kişinin, prosedür gereği onayına sunuluyor. Kabulün ardından ise rapor haline getiriliyor ve böylece GİP tamamlanmış oluyor” diyerek GİP’in son evrelerini özetleyen Erktin, GİP’in mal sahibine ne yapmak istediği, kaça yapmak istediği ve nasıl yapacağı konularında ışık tuttuğu gibi bir başka belki yan fayda olarak da firma bazında kendini tanımasına yardımcı olduğu inancında. “Çünkü günümüzde firmalar, bir hafta boyunca böylesine bir beyin fırtınasına fırsat bularak kendilerini dinleyemediği için, yapılanları ve hedeflenenleri sorgulamak için harika bir ortam yaratılmış oluyor. Ve fiziksel olarak proje şekillendirilirken, organizasyonel olarak da kurum şekilleniyor farkında olmadan. Bu sırada ilginç olanı ise organizasyonel yapı ile fiziksel yapının birebir örtüşen görüntüsü”.
Konuya ilişkin son olarak GİP için projenin büyüklüğüne göre değişmekle birlikte en fazla iki aylık bir zaman dilimine ihtiyaç duyulacağını belirten Erktin, şu anda içinde bulundukları projeyi farklı zamanlarda kendilerine katılan görevlilerle birlikte 10-12 kişilik bir ekiple gerçekleştirdiklerine değiniyor. Bu sırada ekibin sürekli eleman sayısı ise 4-5 kişiden ibaretmiş. GİP’in toplam yatırım içinde ne kadarlık bir maliyeti olduğunu öğrenmek istediğimizde, minik bir miktar olduğunu ifade eden Erktin, bunu toplam yatırımın binde biri olarak telaffuz etmenin mümkün olduğunu kaydediyor.

GİP nedir?

ABD patentli bir sistem ve Rees Grubu’nun geliştirdiği GİP’i, firmanın bugün bulunduğu yerden, gelecekte varacağı noktaya giden ayrıntılı bir yol haritası çizmeye yarayan bir iş planı olarak tanımlamak mümkün. Böylece firmaların yaptıklarını daha iyi yapabilmeleri için önce nasıl bir binaları olması gerektiği tespit ediliyor. Üstelik bunu yaparken, yetkili ekip, yalnızca estetik, pazarlanabilir ve karlı binalar tasarlamakla kalmıyor, aynı zamanda elemanların günlük yaşamlarında yaptıkları ‘neden’ ve ‘nasıl’ları da inceleniyor. Böylece firmanın ruhu plana yansıtılıyor ve arzulanan firma imajı yakalanırken, işletme verimliliği de sağlanmış oluyor. Hatta GİP, çoğu zamanfirmanın misyonunda bir yenilenmeye yol açıyor ve bazen de misyonun kendisi olabiliyor. Sonuçta sadece binaların tasarlanması yerine, firmaların geleceklerinin planlaması sağlanarak mimarlık mesleğinin geleceğine de ışık tutuluyor.

Rees ve Has kimdir?

1975 yılında kurulan Rees Associates Inc., sağlık yapıları ve televizyon binaları konusunda dünyaca tanınmış bir planlama ve mimarlık firması. ABD’de Dallas ve Oklahoma’da ofisleri olan firma, eğitim binaları, gösteri sanatları merkezleri ve büro binaları da dahil olmak üzere ABD’nin 40 eyaletinde ve dünyanın 12 ülkesinde binin üzerinde projeye imza attı.

Başlangıçta bir planlama firması olarak işe başlayan Rees, kuruluşların fonksiyonel ihtiyaçlarını belirlerken, stratejik hedeflerini de destekleyen tesisler oluşturma konusunda tanınıyor. 1987’de firma bu amaçla kendi adına patentli olan ‘Gayrimenkul İş Planı’(GİP) sistemini geliştirdi. Bu arada Rees’in buluşu olan ‘ilk’ler arasında ‘ev ortamı sağlayan ilk doğum odası’ ile ‘deprem yalıtımlı ilk hastane’de bulunuyor.

Has ise 1985 yılında kurulan bir mimarlık firması. 10-15 bin metrekarelik büyük binaların mimari proje çalışmalarını gerçekleştiren Has, 1990 yılında yapı dalında Mimarlar Odası’nın verdiği Ulusal Mimarlık Ödülü’nün de sahibi. Dünyaca ünlü çeşitli mimarlık firmalarıyla ortak çalışmalar yürüten Has, mimari proje çalışmaları, içmimarlık proje ve uygulamaları ile proje yönetimi ve mesleki kontrollük hizmetleri veriyor.