OSGYO Genel Müdürü Erdoğan: Sorunların Başında KDV Geliyor

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları sektörünün sorunlarının; yapısal ve konjonktürden kaynaklanan sorunlar çerçevesinde incelenmesi gerektiğini belirten Osmanlı Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı AŞ Genel Müdürü Erdoğan Dağlı, sorunların başında KDV`nin geldiğini söyledi.


Konjonktürden kaynaklanan sorunların en önemlisinin ise, belediyeler ile imar mevzuatları olduğunu vurgulayan Dağlı, sorularımızı şöyle cevapladı:

* Türkiye`de gayrimenkul yatırım ortaklıkları gelişimini ve bu tür firmaların sayısının halen az olmasını nasıl değerlendiriyorsunuz?

Dağlı: Sektörde halen sekiz firma, GYO olabilmenin şartlarını yerine getirebilmiş ve fiilen faaliyet göstermektedir. Ancak SPK`ya birçok müracaat olduğunu biliyoruz. GYO sayısının fazla olmamasının bana göre birkaç önemli sebebi vardır.

a) SPK kriterleri ile GYO tebliği, bu tür firmaların kurulmaları için ciddi sınırlamalar getirmiştir. Borsada işlem görecek ve yüzde 49`u halka açık olacak bu şirketlerde, küçük yatırımcının haklarının korunması, önceden halka açık şirketlerde yapılan hataların tekrarlanmaması, çok ciddi büyüklükte bir sermayenin başlangıçtan itibaren şirkete mal edilmesi, yönetimin belirlenen kriter ve kaliteye sahip olması ve işin sahibinin belli bir orandaki payla şirkette yer alması gibi; önemli, bu tür şirketlere güven duyulmasını sağlayacak kısıtlamalar ve kriterler mevcuttur. Nitekim, bugün kurulmuş 8 adet GYO`ya bakıldığında, hepsinin, Türkiye`de önde gelen şirketler, bankalar ve inşaat firmalarından oluştuğu görülecektir.

b) Genel olarak ekonominin seyri (Enflasyonla mücadele nedeniyle daralan bir seyir) ve buna bağlı olarak borsanın zayıf performansı, SPK`dan kuruluş iznini almış firmaların halka arzlarını yapmalarını engellemekte, yeni kurulma aşamasında olan firmaların da kuruluşlarını ertelemelerine neden olmaktadır.

c) Bir gayrimenkul projesi, en az 3-5 yıllık bir süreç içerisinde realize olabilmektedir. Sektörün geçmişinin henüz 5 yıl gibi bir süre olduğu göz önüne alındığında, henüz portföy bazında ciddi bir gelişme beklemek için erken olduğu dikkate alınmalıdır.

d) Tüm bu gelişmelere rağmen sektör; ileriye yönelik, gayrimenkul ve buna bağlı inşaat alanlarında ciddi gelişmeler gösterebileceği imajını artan bir şekilde ortaya koymaktadır.

* Sektörün temel sorunları nelerdir?

Dağlı: Sektörün sorunları; yapısal ve konjonktürden kaynaklanan sorunlar çerçevesinde incelenmelidir.
Yapısal olarak; en önemli sorunların başında, KDV gelmektedir. Bilindiği gibi GYO`lar, kurumlar vergisinden istisna tutulmakla birlikte, KDV mükellefidirler. SPK`nın bu firmalara yüklediği misyon, portföy işletmeciliğidir. Bu nedenle GYO`lar bir emlakçı faaliyeti yürütmezler. Devamlı alım-satım yapmazlar. Bu durumda, gayrimenkul portföyü oluşturulurken, ya da bir proje yaparken ödenen KDV`ler ya kiradan; ya da projenin gerçekleşmesi ile satım konusu yapılabilmesi nedenleriyle ancak mahsup edilebilmekte, uzun süre firma bünyesinde kalmakta ve birer maliyet unsuruna dönüşmektedirler. Bu nedenle KDV`ye istisna tutulmalı ya da oranı ciddi olarak düşürülmelidir.


Diğer bir yapısal sorun sektörün kendisi ile ilgilidir. İnşaat sektörü; yarattığı katma değeri, istihdam, yerli sanayi ile ilişkiler gibi önemli hususları ihtiva etmesi nedeniyle ekonomide öncü konumdadır. Ancak bu sektörde pek çok girdi ve çıktı maalesef kayıtdışıdır. İstihdamda sigorta yapılması çok enderdir. Fatura kullanımı düşüktür. Bina değerleri düşük gösterilmekte, vergiler bunlar üzerinden düşük yaratılmaktadır. Tüm bu kayıtdışı işlemlerin yapıldığı bir ortamda, GYO`lar her yönleri ile şeffaf, SPK`nın tam denetimi altında, tüm faaliyetlerini kayıtlı olarak yapmak durumunda olan firmalar olarak haksız rekabet koşulları içinde çalışmaktadırlar. Konjonktürden kaynaklanan sorunların en önemlisi ise, belediyeler ve imar mevzuatlarıdır. Genelde proje üretiminin en önemli unsurlarından biri imarlı arsa ve arazi oluşturmaktadır. Konu ile uğraşanlar, uygun arsa bulmanın, imarı yoksa bunlar için imar almanın nasıl zorluklar içerdiğini bilirler.


Bu çalışmalar sonucu arsa ve araziler, projelerde, çok ciddi maliyet kalemlerinden birini oluşturmaktadır. Örneğin konut üretiminde, çok yüksek değerlerle elde edilen arsalar nedeni ile konuk fiyatları yükselmekte, orta sınıfa hitap edebilmek ve orta sınıfın alabileceği konut üretmek zorlaşmaktadır. Bu konuda, devletin ve özel idarelerin ellerindeki arsaları imarlarını da alarak uzun vadeli ödeme planları ile sarmaları bir çözüm oluşturabilir. Sektör, yapısı ve güçlü ortakları sayesinde kendileri için gerekli kaynakları bulabilecek kabiliyete sahiptir. Sermaye artırımı, uzun vadeli iç ve dış borçlanma gibi enstrümanları rahatlıkla kullanabilecek firmaların kaynak sorunları olduğunu düşünmüyorum.

* GYO`ların avantajları nelerdir?

Dağlı: Gayrimenkul, Türk insanının sevdiği bir yatırım enstrümanı olagelmiştir. Gerçekten, gayrimenkul yatırımı, kişilerin varlıklarını enflasyondan korumuş, kira gibi getirilerin yanı sıra, iyi ve doğru yerde yapılan yatırımlarda çok ciddi spekülatif kazançlar sağlayagelmiştir.Ancak gayrimenkul yatırımı, belli bir büyüklükteki paralarla yapılan bir yatırımdır. Bu nedenle küçük tasarruf sahibinin gayrimenkul rantından ve gelirinden yararlanacak yatırım yapması zordur. İşte, GYO`lar küçük tasarruf sahibine de hisse almak sureti ile gayrimenkul getirilerinden istifade olanağı vermektedir. Kişisel kararlar yerine, GYO`ların uzman kadrolarının yapacakları yatırımlar daha rantabl ve getirisi yüksek olacaktır. İhtiyaç halinde, gayrimenkul satmanın kolay olmadığı bilinen bir gerçektir. Oysa GYO hisselerinin satışı çok büyük bir likididasyon sağlamakta, kolayca paraya çevrilmektedir. (DÜNYA)